Mua bán đất nông nghiệp vượt hạn mức không chỉ làm hợp đồng vô hiệu, mất sổ đỏ mà còn có thể mất trắng vì bị Nhà nước thu hồi.
Hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp
Điều 177 Luật Đất đai 2024 quy định, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp nhưng không vượt quá 15 lần hạn mức giao đất quy định tại Điều 176 Luật này. Hạn mức này phụ thuộc vào từng loại đất và khu vực.
Chẳng hạn, ở đồng bằng, hạn mức giao đất trồng cây hằng năm là 3 ha thì mỗi cá nhân chỉ được nhận chuyển nhượng tối đa 45 ha.
Việc xác định hạn mức cần căn cứ vào điều kiện đất đai, công nghệ sản xuất, chuyển dịch lao động và cơ cấu kinh tế, quá trình đô thị hóa. Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh quy định cụ thể hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân, phù hợp với thực tế địa phương.
Rủi ro khi chuyển nhượng đất nông nghiệp vượt hạn mức
Trong trường hợp nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp vượt hạn mức, người dân có thể đối mặt với nhiều rủi ro pháp lý.
Thứ nhất, hợp đồng chuyển nhượng có nguy cơ bị vô hiệu một phần do vi phạm quy định của pháp luật.
Thứ hai, đất nông nghiệp vượt hạn mức không được cấp sổ đỏ Người mua chỉ được cấp giấy chứng nhận cho phần đất trong hạn mức, phần còn lại dễ phát sinh tranh chấp, đặc biệt khi bên bán và bên mua không thỏa thuận rõ về trách nhiệm đối với phần đất ngoài hạn mức.
Thứ ba, nguy cơ thu hồi đất. Đất nông nghiệp vượt hạn mức dễ bị Nhà nước thu hồi, hạn chế chuyển nhượng tiếp theo làm giảm giá trị sử dụng và giá trị thương mại.
Thứ tư, khó thế chấp vay vốn. Ngân hàng thường từ chối nhận thế chấp đất vượt hạn mức do rủi ro pháp lý.
Thứ năm, khó tích tụ ruộng đất lớn. Nông nghiệp hiện đại cần diện tích canh tác rộng, nhưng cá nhân không được đứng tên vượt quá hạn mức. Doanh nghiệp thường phải thuê đất Nhà nước thay vì mua trực tiếp từ nông dân.
Khuyến cáo khi nhận chuyển nhượng đất vượt hạn mức
Trước khi mua bán đất, nên tìm hiểu rõ hạn mức nhận chuyển nhượng tại địa phương để tránh rủi ro pháp lý.
Nếu muốn tích tụ đất sản xuất quy mô lớn, nên cân nhắc thuê đất của Nhà nước hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất thay vì chỉ nhận chuyển nhượng.
Khi ký hợp đồng, cần ghi rõ diện tích trong và ngoài hạn mức, tránh để sau này phát sinh tranh chấp.